covid-19 et foncières

Covid-19 et foncières de centres commerciaux et de bureaux

À ses débuts, mon portefeuille d’actions comprenait notamment trois foncières. Deux d’entre elles, Unibail Rodamco Westfield et Mercialys opèrent dans le secteur des centres commerciaux. La troisième, Icade, est positionnée sur le segment de l’immobilier de bureau et du médical. Ces trois sociétés se retrouvent donc impactées, de la même façon que leurs concurrentes, par la crise économico-sanitaire liée au covid-19.

L’immobilier commercial

Les centres commerciaux ont subit de plein fouet les deux mois de confinement que nous avons connu durant le printemps. Leur fermeture forcée a causé d’importantes difficultés aux nombreuses enseignes qui y sont installées. Entre autres choses, pertes de chiffre d’affaires et de revenus alors même qu’elles continuent à devoir régler leurs charges. Parmi lesquelles leurs loyers envers les foncières propriétaires des murs.

L’impact pour lesdites foncières de centres commerciaux est donc multiple :

  • Pertes de loyers : Face aux difficultés des enseignes, les foncières doivent faire face à des non paiements de loyers. Si la plupart seront juste décalés dans le temps, il est fort probable que tous ne seront pas honorés.
  • Vacances des cellules commerciales : Qui dit pertes de revenus de la part des enseignes locataires, dit faillite de certaines d’entre elles. Il est donc nécessaire, pour les foncières, d’être capable de gérer une augmentation du taux de vacance. De plus, si celui-ci devient trop important, les candidats à la location gagneront en crédibilité afin de faire réduire le montant de leur loyer. Soit moins de revenus pour les foncières. Le tout entraînant une baisse globale de la valorisation des différents actifs des sociétés.
  • Concurrence du e-commerce : Il s’agit d’un point qui crystalise l’attention des spécialistes depuis bien avant la crise sanitaire. Si j’estimais, à titre personnel, que cette crainte était exagérée avant le covid-19, je dois admettre que la situation récente a pu entraîner des changements radicaux dans les habitudes de consommation des consommateurs.
  • Besoin de réinventer le modèle économique : Les centres commerciaux doivent impérativement se réinventer afin de conserver leur attrait. Il leur faut devenir de véritables lieux de loisirs afin d’attirer sans cesse une clientèle de plus en plus nombreuse. La mutation a déjà débuté depuis quelques temps. Néanmoins le risque est désormais que cette transformation se retrouve ralentie par d’éventuelles difficultés financières.

La liquidation de mes positions

C’est au tout début de la période de confinement que j’ai fait mon choix. Me séparer de mes deux lignes de foncières de centres commerciaux était inéluctable. Une période de six mois est évidement bien trop courte pour tirer des conclusions ou pour valider une théorie. Néanmoins, depuis ma sortie de ces deux titres, leurs cours ont poursuivi leurs baisses respectives :

  • -37% pour Mercialys
  • -53% pour Unibail Rodamco Westfield

Il est donc particulièrement important de savoir prendre ses pertes en coupant des positions ne correspondant plus aux caractéristiques souhaitées pour les entreprises détenues en portefeuille.

En cotnre-partie de ces deux ventes, j’ai renforcé de nombreuses lignes, lesquelles ont réalisé des performances bien plus intéressantes :

  • Rothschild & Co : +41%
  • Air Liquide : +32%
  • Total : +10%
  • Vinci : +9%
  • Rubis : +2%
  • Thalès : -13%

D’un point de vue stratégique, cela me conforte grandement dans le fait de n’acheter que des sociétés de qualité. Quitte à ce que leur dividende soit plus faible.

L’immobilier tertiaire (de bureaux)

Ce segment du marché immobilier est en quelque sorte une victime collatérale de la crise du covid-19. En effet, son principal problème réside dans le fait que de nouvelles formes de travail ont connu un essor hors du commun du fait des nouvelles contraintes qui pesaient sur les entreprises et leurs salariés.

Je parle bien là du télé-travail, lequel fût une solution particulièrement adaptée au respect des règles de distanciation sociale dans les entreprises, mais aussi au besoin de garde des enfants alors que les établissements scolaires étaient tous fermés. Son impact sur les foncières de bureaux n’est pas à négliger :

  • Réduction des besoins : Globalement les salariés ont fortement apprécié travailler depuis chez eux. Le gain de temps endéplacements a été l’un des principaux points positifs relevés. Alors que la situation sanitaire se dégrade renouveau en cette mi-septembre, il n’est pas à exclure qu’une deuxième vague de télé-travailleurs ne prenne son envol. Le risque pour les foncières de bureaux est que le télé-travail ne finisse par entrer dans les mœurs. Certes les entreprises auront toujours besoins de locaux qui leurs sont propres. Mais si le nombre de salariés accueillis de façon simultanée est moindre, leurs besoins en surface de bureaux en sera forcément réduite.
  • Baisse des loyers facturés et des revenus : Tout comme pour les foncières des de centres commerciaux, un taux de vacance trop élevé pourrait enttrainer une baisse globale des loyers négociés et par ricochet une baisse des des revenus engrangés. Ce qui est rare est cher. Si la rareté se tarit, la valeur diminuera implacablement.

La liquidation de ma position

La liquidation de ma position sur Icade ne s’est faite que six mois après mon arbitrage de Unibail Rodamco Westfield et Mercialys. Cela s’explique par le fait que ce qui m’inquiète dans ce dossier n’est autre que la seconde vague encore naissante de covid-19.

En effet, je considère que plus les salariés goûteront (et apprécieront) pouvoir profiter du télé-travail, moins les entreprises n’auront de raisons de refuser de leur accorder au moins de façon partiel. Certes, cette pratique n’a pas que des avantages. L’éloignement social, le besoin de contrôle, etc… font que du télé-travail à 100% et ce de façon durable, est peu probable. Il n’en reste pas moins que je suis persuadé que l’impact sur les foncières de bureaux aura des conséquences.

Mon positionnement en tant qu’investisseur

L’investissement boursier (dans les dividendes) est une épreuve de fond. Se comporter comme un sprinteur n’a aucune espèce d’intérêt !le Petit Actionnaire

L’incertitude créée par la crise sanitaire me pousse donc à me tenir éloigné des foncières dans leur ensemble. Bien que j’aime renforcer certaines de mes positions à la baisse, je suis bloqué, dans le cas présent, par des perspectives futures qui me semblent plutôt ternes.

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